اجاره خانه در ایروان: قیمت، ودیعه و قرارداد اجاره

برای اجاره خانه در ایروان بیشتر سراغ list.am و myrealty.am می‌روند. قیمت‌ها نسبت به یک سال پیش محسوس بالا رفته، و موقع امضا باید ودیعه بدهید و اگر خانه را بنگاهی پیدا کرده باشد، کمیسیون هم. چیزی که بیشتر راهنماها از قلم می‌اندازند خود قرارداد است. قانون ارمنستان قرارداد اجارهٔ کتبی و محضری می‌خواهد، خیلی از صاحب‌خانه‌ها قول‌وقرار شفاهی را ترجیح می‌دهند، و همین فاصله تعیین می‌کند که بعداً می‌توانید با این خانه پیش بانک نشانی‌تان را ثابت کنید یا نه. کنار هر عددی در این مطلب تاریخ منبعش آمده، چون اجاره‌ها در تابستان و پاییز 2026 در ایروان تند جابه‌جا شدند.

قیمت اجاره خانه در ایروان در 2026

آمار رسمی‌ای برای اجاره در ایروان وجود ندارد. آنچه هست داده‌هایی است که کاربران ثبت می‌کنند، تحلیل آگهی‌های سایت‌ها و راهنماهای مهاجرت، و فاصلهٔ این‌ها با هم زیاد است. این‌ها منابعی است که بیشتر به آن‌ها اعتماد داریم، با تاریخ.

Numbeo، به‌روزشده در 3 اکتبر 2026، بر پایهٔ 1,233 قیمت که 115 نفر ثبت کرده‌اند:

منبع دوم داده‌های آگهی‌هاست که پروژهٔ «Tvyal» آقاسی تاوادیان، اقتصاددان ارمنی، جمع کرده و Panorama.am در سپتامبر 2026 نقلش کرده است. این داده همهٔ اندازه‌های آپارتمان را با هم حساب می‌کند، پس با ستون یک‌خوابهٔ Numbeo قابل مقایسه نیست. میانگین قیمت پیشنهادی اجاره در مرکز ایروان از حدود AMD ⁠388,000≈تخمینی: هنوز با منبع رسمی تأیید نشده است. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. در ژوئن به AMD ⁠462,000≈تخمینی: هنوز با منبع رسمی تأیید نشده است. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. در سپتامبر رسید. میانگین آرابکیر AMD ⁠400,000≈تخمینی: هنوز با منبع رسمی تأیید نشده است. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. بود. بسته به محله، اجاره‌ها در تابستان بین 20%≈تخمینی: هنوز با منبع رسمی تأیید نشده است. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. تا 70%≈تخمینی: هنوز با منبع رسمی تأیید نشده است. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. بالا رفتند و اربونی حتی از این هم جلوتر بود. گزارش بعدی Panorama میانگین افزایش سه‌ماهه را 24%≈تخمینی: هنوز با منبع رسمی تأیید نشده است. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. اعلام کرد.

قیمت اجاره به تفکیک محله

گران‌ترین محله کنترون (مرکز شهر) است، آرابکیر کمی پایین‌تر از آن، و محله‌های بیرونی مثل نور نورک، آوان، شنگاویت و آجاپنیاک ارزان‌ترند. این ترتیب تقریباً تنها چیزی است که همهٔ منابع سرش توافق دارند. راهنمای Kaleske (اوت 2026) برای آپارتمان دواتاقه یا بزرگ‌تر در کنترون AMD ⁠300,000–500,000≈تخمینی: منابع با هم فرق دارند؛ این رقمی است که بیشترشان می‌گویند. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. و برای آپارتمان بزرگ‌تر در آرابکیر AMD ⁠290,000–450,000≈تخمینی: منابع با هم فرق دارند؛ این رقمی است که بیشترشان می‌گویند. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. می‌دهد. این ارقام محل اختلاف‌اند و پیش از جهش پاییز نوشته شده‌اند. راهنماهای فارسی و انگلیسی که برای مهاجران نوشته شده‌اند قیمت‌های خیلی بالاتری به دلار یا یورو می‌دهند، احتمالاً چون سراغ آپارتمان‌های بازسازی‌شده و مبله‌ای می‌روند که مشتری‌شان خارجی‌هاست.

یک دام در آگهی‌ها: آگهی‌های ارمنی تعداد اتاق را می‌شمارند، نه اتاق‌خواب را. آپارتمان «دواتاقه» معمولاً یعنی یک اتاق‌خواب و یک پذیرایی. اگر قیمت آگهی برای دوخوابه زیادی پایین به نظر می‌رسد، ببینید منظورش کدام است.

بازار چقدر بالا و پایین می‌رود

اجاره‌ها پیش‌تر هم پایین آمده‌اند. بعد از موج مهاجرت 2022، قیمت‌ها حدود اواسط 2023 به اوج رسیدند و بعد تا اوایل 2025 حدود 30%≈تخمینی: هنوز با منبع رسمی تأیید نشده است. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. پایین آمدند، به گزارش JAMnews. از اواخر 2024 دوباره بالا رفتند و در 2026 تند شدند؛ Panorama این را به موج تازهٔ ورود روس‌ها ربط می‌دهد. به گزارش Armenpress، نخست‌وزیر در اکتبر 2026 گرانی اجاره را مایهٔ نگرانی خواند، اما هیچ اقدامی اعلام نکرد. اگر اجارهٔ سالیانه می‌بندید، بند افزایش اجاره در قرارداد این بار از همیشه مهم‌تر است.

اجاره در بودجهٔ ماهانه

قبض‌ها معمولاً جدا از اجاره‌اند: برق، گاز، آب، شارژ ساختمان و اینترنت به‌طور معمول با مستأجر است. راهنمای Kaleske (اوت 2026) هزینهٔ ماهانهٔ برق، آب و گاز را در تابستان AMD ⁠15,000–30,000≈تخمینی: هنوز با منبع رسمی تأیید نشده است. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. و در زمستان AMD ⁠30,000–70,000≈تخمینی: هنوز با منبع رسمی تأیید نشده است. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. برآورد می‌کند، و در آپارتمانی با عایق‌بندی بد و گرمایش گازی بیشتر. میانگین اینترنت خانگی در Numbeo AMD ⁠8,727 است، و برآورد این سایت از بقیهٔ هزینه‌های ماهانهٔ یک نفر، بدون اجاره، AMD ⁠282,999.

اینکه این ارقام برایتان راحت است یا نه، بستگی دارد به اینکه بعد از مالیات چقدر از درآمدتان می‌ماند. بودجهٔ زندگی در ایروان برای فریلنسرها اجاره را کنار بقیهٔ خرج‌ها می‌گذارد، و ماشین‌حساب نشان می‌دهد زیر هر رژیمی که به نظر می‌رسد واجد شرایطش هستید چه مقدار از درآمدتان باقی می‌ماند؛ همان عددی که باید اجاره را با آن سنجید.

سایت‌های اجاره خانه در ایروان و چطور کلاه سرتان نرود

آپارتمان برای اجارهٔ بلندمدت بیشتر در list.am، myrealty.am، estate.am و besthouse.am آگهی می‌شود. گروه‌های فیسبوک هم استفاده می‌شوند، و کانال‌های تلگرامی ایرانی و روسی آگهی اجاره را کنار آگهی کار و تبلیغ آژانس‌ها می‌گذارند. تلگرام را سرنخ بدانید، نه منبع: کسی چیزی را که آنجا منتشر می‌شود بررسی نمی‌کند. بخش بزرگی از نتایج جست‌وجو هم سایت‌های اجارهٔ روزانه‌اند، که بازار دیگری است با قیمت‌های دیگر.

دادهٔ رسمی‌ای دربارهٔ کلاهبرداری در اجاره در ایروان پیدا نکردیم، پس نمی‌توانیم بگوییم چقدر رایج است. توصیه‌های زیر از سازوکار خود قرارداد اجاره می‌آیند، نه از فهرست شگردهای شناخته‌شده:

• پیش از پرداخت هر پولی، خانه را حضوری ببینید یا کسی که به او اعتماد دارید ببیند.
• سند مالکیت صاحب‌خانه را بخواهید و مطمئن شوید نام روی سند با نام کسی که قرارداد را امضا می‌کند یکی است. اگر کس دیگری امضا می‌کند، وکالت‌نامه‌اش را بخواهید.
• ودیعه و اجارهٔ ماه اول را موقع امضا و در ازای قرارداد امضاشده بپردازید، و رسید بگیرید یا به حساب همان کسی که نامش در قرارداد آمده واریز کنید.
• کمیسیون بنگاه را پیش از اولین بازدید کتبی توافق کنید، از جمله اینکه چه کسی آن را می‌پردازد.
• به آپارتمانی در مرکز شهر که قیمتش خیلی پایین‌تر از بازه‌های بالاست مشکوک باشید، مخصوصاً اگر «صاحب‌خانه» خارج از کشور است و اول پول می‌خواهد.

ودیعه و کمیسیون بنگاه در ایروان

هیچ قانونی مبلغ ودیعه را تعیین نمی‌کند. در عمل معمولاً اجارهٔ 1≈تخمینی: منابع با هم فرق دارند؛ این رقمی است که بیشترشان می‌گویند. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. ماه است، هرچند منابع در این عدد یکدست نیستند و بعضی صاحب‌خانه‌ها برای آپارتمان نوساز یا لوکس بیشتر می‌خواهند. این ودیعه را با رهن به معنای ایرانی‌اش یکی نگیرید: در هیچ‌کدام از منابعی که دیدیم حرفی از رهن کامل یا سپرده‌ای که جای اجاره را بگیرد نیست. سایت گردشگری خود شهر، Visit Yerevan، به تازه‌واردها می‌گوید انتظار داشته باشند اجارهٔ ماه اول و ماه آخر را از قبل بدهند. در قرارداد بنویسید ودیعه کی برمی‌گردد و چه چیزهایی از آن کم می‌شود.

کمیسیون بنگاه هم به همین اندازه متغیر است. Visit Yerevan می‌گوید بنگاه‌ها تا 50%≈تخمینی: منابع با هم فرق دارند؛ این رقمی است که بیشترشان می‌گویند. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. اجارهٔ ماه اول را می‌گیرند و معمولاً صاحب‌خانه و مستأجر آن را نصف می‌کنند. راهنماهای دیگر می‌گویند اغلب فقط مستأجر می‌پردازد، و بعضی مبالغ بالاتری گزارش می‌کنند. اگر مستقیم از مالک اجاره کنید، کمیسیونی در کار نیست.

اجاره را اغلب به دلار می‌گویند و به درام با نرخ توافقی می‌گیرند. اگر قرارداد شما این‌طور است، ارز و روش تعیین نرخ را در قرارداد بنویسید تا جهش دلار به دعوا نکشد.

قرارداد اجاره در ارمنستان چه چیزهایی باید داشته باشد

طبق قانون مدنی، قرارداد اجارهٔ مسکونی یک سند کتبی واحد است که هر دو طرف امضایش می‌کنند و باید در دفترخانه تأیید شود، و حقوق ناشی از آن باید نزد کمیتهٔ کاداستر به ثبت دولتی برسد. Visit Yerevan هم می‌گوید قرارداد اجاره در دفترخانه امضا می‌شود. خیلی از قراردادها این‌طور امضا نمی‌شوند. اینکه قرارداد غیرمحضری باز هم قابل استناد است یا نه سؤالی است برای وکیل، نه برای یک وبلاگ؛ پس نه می‌گوییم باطل است و نه می‌گوییم مشکلی ندارد.

یک فهرست کاربردی، برگرفته از راهنمای Armenia Center در سپتامبر 2026:

• نام و مشخصات گذرنامهٔ هر دو طرف، و سند مالکیت صاحب‌خانه؛
• مدت قرارداد، اجارهٔ ماهانه، روز پرداخت و ارز آن؛
• ودیعه، زمان بازگرداندنش و چیزهایی که می‌شود از آن کم کرد؛
• اینکه برق، گاز، آب، شارژ ساختمان و اینترنت با کیست؛
• اینکه هر طرف چطور می‌تواند قرارداد را فسخ کند و چقدر پیش‌تر باید خبر بدهد؛
• اینکه اجاره در طول مدت قرارداد می‌تواند بالا برود یا نه، و چطور؛
• فهرست اثاثیه و لوازم خانگی، ترجیحاً با عکس؛
• نسخه‌ای به زبانی که می‌خوانید. قرارداد دوزبانه کاملاً عادی است.

سه قاعدهٔ قانون مدنی را بدانید، حتی اگر قرارداد شما چیزی دربارهٔ آن‌ها نگفته باشد. اگر قرارداد مدت معینی نداشته باشد، هر طرف می‌تواند با 3 ماه اطلاع قبلی آن را تمام کند، مگر اینکه قرارداد چیز دیگری گفته باشد. اگر مالک خانه را بفروشد، قرارداد اجاره سر جایش می‌ماند و خریدار صاحب‌خانهٔ شما می‌شود. و برای واگذاری خانه به غیر (اجارهٔ دست دوم) رضایت صاحب‌خانه لازم است.

چرا بعضی صاحب‌خانه‌ها از قرارداد رسمی فرار می‌کنند

قرارداد محضری یا ثبت‌شده اجاره را رسمی و ثبت‌شده می‌کند. صاحب‌خانه‌ای که قرارداد را در کاداستر ثبت نمی‌کند، طبق مصوبهٔ دولت به تاریخ 8 ژوئن 2023، باید ظرف 5 روز از تحویل خانه یک اطلاعیهٔ رایگان به کمیتهٔ درآمدهای دولتی (SRC) بدهد (صفحهٔ این خدمت در hartak.am آن را شرح می‌دهد). در هر دو حالت، اجاره در سوابق رسمی ثبت می‌شود.

این ثبت برای صاحب‌خانه هزینه دارد، چون درآمد اجاره مشمول مالیات است. منابع دست‌دومی که به قانون مالیاتی استناد می‌کنند، مثل tuk-tuk.am، می‌گویند شخصی که آپارتمانش را اجاره می‌دهد برای اجاره مالیات بر درآمد می‌پردازد. مجموعهٔ قواعد ما هنوز این مالیات را ندارد و نرخش را با خود قانون مالیاتی تطبیق نداده‌ایم، پس آن را نقل نمی‌کنیم. همین منابع از جریمه برای صاحب‌خانه‌هایی می‌گویند که نه ثبت می‌کنند و نه اطلاعیه می‌دهند، و دربارهٔ نحوهٔ محاسبهٔ جریمه با هم اختلاف دارند.

پس وقتی صاحب‌خانه می‌گوید «قرارداد ننویسیم، ارزان‌تر درمی‌آید»، معمولاً ماجرا همین است. این مالیات تکلیف صاحب‌خانه است، نه شما. اطلاعیه را هم مستأجر نمی‌دهد. اگر می‌خواهید خانه را به نام کسب‌وکار کارآفرین فردی (IE) خود اجاره کنید، مثلاً تا نشانی کسب‌وکارتان باشد، ممکن است وضع فرق کند و بهتر است پیش از امضا یک حسابدار آن را ببیند.

قرارداد اجاره چه اثری بر بانک، کارت اجتماعی و اقامت دارد

اینجاست که قول‌وقرار غیررسمی برایتان گران تمام می‌شود.

افتتاح حساب بانکی

بانک‌ها از غیرشهروندان مدرکی برای نشانی در ارمنستان می‌خواهند. فهرست مدارک آمریابانک قبض آب و برق یا گواهی محل سکونت را مثال می‌زند، و در عمل بیشتر خارجی‌ها قرارداد اجاره می‌برند. قرارداد محضری یا قراردادی که برایش اطلاعیه داده شده راحت‌تر از همه پذیرفته می‌شود. اگر قرارداد شما دست‌نویس است یا رزرو کوتاه‌مدت دارید، پیش از رفتن از شعبه بپرسید چه چیزی قبول می‌کند. بقیهٔ مدارک را در راهنمای افتتاح حساب بانکی در ارمنستان برای خارجی‌ها آورده‌ایم.

کارت اجتماعی

شمارهٔ خدمات عمومی، که به آن «کارت اجتماعی» می‌گویند، به گفتهٔ hartak.am به خارجی‌هایی که به‌طور قانونی در ارمنستان هستند داده می‌شود. این شماره رایگان است و به‌صورت آنلاین با کارت شناسایی الکترونیکی، یا با نوبت قبلی در دفتر ادارهٔ مهاجرت و تابعیت صادر می‌شود. شرط گرفتنش به وضعیت اقامت شما بستگی دارد، نه به نشانی‌تان.

ثبت نشانی برای شهروندان روسیه

شهروندان روسیه طبق توافق‌نامهٔ 2014 روسیه و ارمنستان تا 30 روز پس از ورود از ثبت محل اقامت معاف‌اند. بعد از آن، ثبت طبق قانون ارمنستان لازم است. اینکه این ثبت در عمل چه مراحلی دارد و آیا مالک خانه هم باید در آن شرکت کند را از هیچ منبع رسمی‌ای نتوانستیم تأیید کنیم. بعضی راهنماهای روسی‌زبان ادعا می‌کنند مهر نشانی اجازهٔ ماندن بدون محدودیت زمانی می‌دهد؛ ما مبنای قانونی‌ای برای این حرف پیدا نکردیم. جزئیات در مطلب روس‌ها چقدر می‌توانند در ارمنستان بمانند آمده است.

اقامت ارمنستان

در نظامی که تا 1 نوامبر 2026 برقرار است، فهرست رسمی مدارک اقامت موقت نه قرارداد اجاره را شامل می‌شود و نه هیچ مدرک نشانی دیگری را. از آن تاریخ قانون اصلاح‌شدهٔ اتباع خارجی اجرا می‌شود، و مصوبهٔ دولت که فهرست تازهٔ مدارک را تعیین می‌کند تا زمان بررسی ما منتشر نشده بود. قانون می‌گوید سامانهٔ جدید داده‌های کاداستر دربارهٔ مسکن و املاک را بررسی می‌کند. اینکه این برای مستأجری با قرارداد ثبت‌نشده چه معنایی دارد را هنوز کسی توضیح نداده، و ما هم دربارهٔ اینکه قرارداد اجاره در فهرست تازه می‌آید یا نه حدس نمی‌زنیم. چک‌لیست نوامبر 2026 این اصلاحات را دنبال می‌کند.

اجارهٔ خانه به‌خودی‌خود مبنای اقامت نیست. طبق قانون فعلی خرید خانه هم نیست؛ مبناها چیزهایی مثل کار، خانواده، فعالیت تجاری و تبار ارمنی‌اند. از 1 نوامبر 2026 قانون اصلاح‌شده اقامت دائم بر پایهٔ سرمایه‌گذاری را اضافه می‌کند، اما مبلغ و نوع دارایی‌هایی که پذیرفته می‌شوند به مصوبهٔ دولت سپرده شده که تا زمان بررسی ما هنوز پیش‌نویس بود. مطلب اقامت از راه خرید ملک قانون را از ادعای آژانس‌ها جدا می‌کند.

سؤال‌های رایج

اجاره خانه در ایروان ماهی چقدر است؟

برای آپارتمان یک‌خوابه، میانگین Numbeo در 3 اکتبر 2026 در مرکز شهر AMD ⁠327,548 و بیرون از مرکز AMD ⁠226,955 بود. داده‌های آگهی‌ها نشان می‌دهد اجاره‌ها در تابستان 2026 تند بالا رفتند، پس پیش از بستن بودجه آگهی‌های همین حالا را ببینید.

ودیعه پس داده می‌شود؟

باید پس داده شود، منهای خسارتی که مستند باشد، اما فقط قرارداد است که این را تضمین می‌کند. تاریخ بازگرداندن و کسورات مجاز را در قرارداد بنویسید و فهرست اثاثیهٔ روز تحویل را با عکس نگه دارید.

برای قرارداد اجاره در ارمنستان دفترخانه لازم است؟

قانون مدنی قرارداد اجارهٔ مسکونی را مشمول تأیید دفترخانه می‌داند. خیلی‌ها بدون آن اجاره می‌کنند. برای حساب بانکی، قرارداد محضری یا قراردادی که به SRC اطلاع داده شده خیلی راحت‌تر به کار می‌آید. اینکه بعد از 1 نوامبر 2026 برای اقامت هم لازم می‌شود یا نه، هنوز معلوم نیست.

مالیات اجاره در ارمنستان با مستأجر است یا صاحب‌خانه؟

با صاحب‌خانه. منابع دست‌دومی که به قانون مالیاتی استناد می‌کنند می‌گویند صاحب‌خانهٔ حقیقی برای اجاره مالیات بر درآمد بدهکار است، و ثبت قرارداد یا اطلاعیه به کمیتهٔ درآمدهای دولتی هم وظیفهٔ صاحب‌خانه است. مستأجر چیزی ثبت نمی‌کند.

با اجاره خانه می‌شود اقامت ارمنستان گرفت؟

نه. قرارداد اجاره می‌تواند مدرک به‌دردبخوری باشد، اما اجاره کردن مبنای اقامت نیست.