اقامت ارمنستان با خرید خانه: واقعیت و ادعای آژانس‌ها

اقامت ارمنستان با خرید خانه وجود ندارد. خارجی‌ها می‌توانند در ارمنستان آپارتمان یا خانهٔ ویلایی همراه با زمینش بخرند، با همان حقوقی که شهروندان دارند؛ اما این خرید اقامت نمی‌آورد. نه قانون فعلی اتباع خارجی و نه نسخهٔ اصلاح‌شده‌ای که از 1 نوامبر 2026 اجرا می‌شود، مالکیت خانه را مبنای اقامت نمی‌داند. اجاره هم مبنای اقامت نیست. جدول قیمت‌های دلاری که در سایت آژانس‌ها می‌بینید هیچ پشتوانه‌ای در متن قانون ندارد.

تنها چیز تازه، مبنای جدیدی برای اقامت دائم با عنوان «سرمایه‌گذاری در ارمنستان» است که از 1 نوامبر 2026 اجرا می‌شود. قانون تعیین مبلغ و نوع دارایی‌های قابل قبول را به مصوبهٔ دولت سپرده و این مصوبه وقتی ما بررسی کردیم هنوز تصویب نشده بود. پس امروز هیچ‌کس نمی‌تواند بگوید یک آپارتمان در ایروان در این مسیر حساب می‌شود یا نه.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در ارمنستان ملک بخرند؟

آپارتمان و خانه، بله. قانون اساسی ارمنستان می‌گوید اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت نمی‌توانند مالک زمین باشند، «مگر در مواردی که قانون تعیین کرده است». بعد قانون زمین دقیقاً همان زمین‌هایی را استثنا می‌کند که برای بیشتر خریداران مهم است: زمین زیر ساختمان‌های چندواحدی، زمین خانه‌های ویلایی، باغچه و مصارف خانگی، و زمین ساختمان‌های عمومی یا صنعتی. پس خانواده‌ای ایرانی که آپارتمانی دوخوابه در آرابکیر می‌خرد، یا کسی که خانه‌ای حیاط‌دار در دیلیجان می‌خرد، مالک کامل آن است.

خود خرید از دو اداره می‌گذرد. قرارداد فروش نزد سردفتر (نوتاریوس) امضا می‌شود و مالکیت وقتی منتقل می‌شود که کمیتهٔ کاداستر آن را ثبت کند. تا پیش از ثبت، آپارتمان از نظر قانونی مال شما نیست، هر رسیدی هم که در دست داشته باشید. مؤسسهٔ حقوقی GRATA International این روند را کاملاً الکترونیکی توصیف می‌کند و یادآوری می‌کند که بعد از تنظیم سند در دفترخانه، برای ثبت در کاداستر مهلت هست؛ پس کار را معطل نگذارید.

قیمت را سخت‌تر از قانون می‌شود دقیق گفت. میانگینی که کاربران در Numbeo برای مرکز ایروان ثبت کرده‌اند حدود AMD ⁠1,203,685≈تخمینی: منابع با هم فرق دارند؛ این رقمی است که بیشترشان می‌گویند. آخرین بررسی: 5 اکتبر 2026. برای هر متر مربع است. رقم خود کمیتهٔ کاداستر برای آپارتمان‌های دست‌دوم در منطقهٔ کنترون، مربوط به 2024، به‌طور محسوسی پایین‌تر بود، و نخست‌وزیر هم در سخنانی علنی از قیمت‌های خیلی بالاتر برای بعضی آپارتمان‌های مرکز شهر گفته است. این منابع چیزهای متفاوتی را در سال‌های متفاوت اندازه گرفته‌اند. هیچ عددی را، از جمله عدد ما، بیش از یک تخمین کلی ندانید و آگهی‌های واقعی همان خیابانی را که می‌خواهید ببینید.

زمین کشاورزی و قاعدهٔ جدید از نوامبر 2026

ممنوعیت اصلی دربارهٔ زمین کشاورزی است. خارجی می‌تواند زمین کشاورزی را اجاره کند، حتی بلندمدت، اما نمی‌تواند مالکش شود. تا پیش از اصلاحیه، دارندگان اقامت ویژه از این قاعده مستثنا بودند. از 1 نوامبر 2026، قانون HO-13-N این استثنا را منتقل می‌کند به خارجی‌هایی که اقامت دائمشان را به خاطر خدمات استثنایی به ارمنستان گرفته‌اند. کسانی که همین حالا اقامت ویژه دارند، این حق را تا پایان اعتبار اقامتشان حفظ می‌کنند.

یک مؤسسهٔ حقوقی این تغییر را محدودیت تازه‌ای برای مالکیت زمین کشاورزی توسط دارندگان اقامت دائم معرفی کرده است. متن قانون دقیقاً این را نمی‌گوید. دارندگان معمولی اقامت دائم، از جمله ارمنی‌تبارها، از اول هم مشمول این استثنا نبودند. آنچه عوض می‌شود این است که اقامت ویژه، که این حق را همراه داشت، دیگر به متقاضی جدید داده نمی‌شود. اگر قصد خرید زمین کشاورزی دارید، پیش از امضای هر چیزی با یک وکیل املاک ارمنی مشورت کنید.

راه معمول دور زدن این محدودیت، شرکت است. مؤسسه‌های حقوقی هم‌نظرند که شرکتی که در ارمنستان ثبت شده، حتی اگر همهٔ صاحبانش خارجی باشند، می‌تواند مالک زمین باشد. اما این راه حسابداری و مالیات خودش را دارد؛ پیش از اینکه آن را میان‌بر حساب کنید، هزینه‌اش را درست برآورد کنید.

آیا خرید خانه در ارمنستان اقامت می‌آورد؟

نه. قانون فعلی اتباع خارجی اقامت موقت را برای تحصیل، داشتن مجوز کار، پیوند خانوادگی، فعالیت کارآفرینی، ارمنی‌تبار بودن، کار داوطلبانه و چند مورد دیگر که قانون تعیین کرده می‌دهد. اقامت دائم هم برای خانواده، ارمنی‌تباران یا فعالیت کارآفرینی است. مالکیت آپارتمان در هیچ‌کدام از این دو فهرست نیست. حتی صفحهٔ ArmLegal دربارهٔ وام مسکن برای غیرمقیم‌ها صریح می‌گوید که مالکیت ملک اقامت نمی‌آورد.

قانون اصلاح‌شده هم ملک را اضافه نمی‌کند. از 1 نوامبر 2026، اقامت دائم به این افراد داده می‌شود: همسر، پدر و مادر یا فرزند شهروند ارمنستان، ارمنی‌تباران، کسانی که فعالیت کارآفرینی دارند و در 5 سال اخیر دست‌کم 3 سال اقامت موقت داشته‌اند، سرمایه‌گذاران، و کسانی که به ارمنستان خدمات استثنایی کرده‌اند. تنها مبنایی که آژانسی بتواند آن را به خرید آپارتمان بکشاند، همان سرمایه‌گذاری است، و معیارهایش هنوز نوشته نشده است.

با این حال، داشتن خانه برای پروندهٔ اقامت بی‌فایده هم نیست. مبنای خانوادگی اقامت دائم، داشتن مسکن و تمکن مالی را می‌خواهد، و سامانهٔ الکترونیکی جدید اطلاعات مسکن و املاک هر متقاضی را از کاداستر می‌گیرد. پس آپارتمانی که به نام شماست می‌تواند پشتوانهٔ درخواستی باشد که بر مبنای دیگری داده‌اید. خودش مبنا نمی‌شود.

آیا با اجاره خانه می‌شود اقامت ارمنستان گرفت؟

نه. چند سایت فارسی اجاره‌نامه را راهی برای گرفتن اقامت معرفی می‌کنند. اجاره نه در قانون قدیم مبنای اقامت است و نه در قانون جدید.

اجاره‌نامه به کار دیگری می‌آید. بانک‌ها اغلب آن را برای اثبات نشانی می‌خواهند، در حالی که فهرست رسمی مدارک اقامت موقت در قواعد فعلی اصلاً اجاره‌نامه ندارد. اینکه سیستم جدید بعد از 1 نوامبر 2026 مدرک نشانی بخواهد یا نه، معلوم نیست: دولت هنوز فهرست مدارک را منتشر نکرده است. اگر خانه اجاره می‌کنید، در راهنمای اجاره خانه در ایروان نوشته‌ایم اجاره‌نامه چطور امضا و ثبت می‌شود.

قیمت‌های آژانس‌ها از کجا می‌آید؟

دو دسته عدد می‌بینید. یک سایت بزرگ فارسی‌زبان آژانس مهاجرتی، که در 2026 به‌روز شده، «اقامت با خرید ملک» را در سه پلهٔ دلاری می‌فروشد: ارزان‌ترین برای اقامت موقت، گران‌تر برای وضعیتی طولانی‌تر، و گران‌ترین برای طولانی‌ترین. صفحه‌های فارسی دیگر دو پله می‌گویند، یکی برای اقامت موقت و یکی برای اقامت دائم. چندتایی هم با خودشان تناقض دارند: اول قیمت می‌دهند و چند پاراگراف پایین‌تر می‌گویند ملک به‌تنهایی اقامت نمی‌آورد.

ما هیچ‌کدام از این مبلغ‌ها را در قانون، مصوبهٔ دولت یا صفحه‌های سرویس مهاجرت و شهروندی پیدا نکردیم. حدس ما دربارهٔ ریشهٔ نسخهٔ سه‌پله‌ای این است که از سه نوع اقامت قانون قدیم گرفته شده، یعنی موقت، دائم و ویژه، و به هر کدام قیمتی چسبانده‌اند. اقامت ویژه، که با نام «پاسپورت ویژه» فروخته می‌شد، از 1 نوامبر 2026 برای متقاضیان جدید لغو می‌شود. صفحه‌ای که بعد از این تاریخ هنوز آن را می‌فروشد، در بهترین حالت قدیمی است.

برای کسی که امروز می‌خواهد پولی در ارمنستان بگذارد، چیزی که واقعاً به اقامت می‌رسد کسب‌وکار است. از 1 نوامبر 2026، کارآفرین فردی (IE) باید AMD ⁠1,000,000 در حساب‌هایش داشته باشد، یا در 60 روز پیش از درخواست دست‌کم AMD ⁠1,000,000 گردش مالی داشته باشد، و شریک شرکت باید AMD ⁠2,000,000 سرمایهٔ ثبتی گذاشته باشد. اگر ظرف 180 روز هیچ مالیاتی از این کسب‌وکار ثبت نشود، اقامت از اعتبار می‌افتد. این مسیر را با جزئیات در اقامت ارمنستان برای ایرانی‌ها از طریق IE یا ثبت شرکت توضیح داده‌ایم. اگر قرار است از طریق IE درآمد داشته باشید، ماشین‌حساب نشان می‌دهد هر رژیم مالیاتی با درآمد شما چقدر هزینه دارد.

اقامت دائم از طریق سرمایه‌گذاری از نوامبر 2026

این همان بخشی است که آژانس‌ها از هر دو طرف بیشترین اشتباه را در آن می‌کنند. بعضی می‌گویند اصلاً مسیر سرمایه‌گذاری وجود ندارد، بعضی دیگر از همین حالا قیمتش را اعلام می‌کنند. واقعیت جایی میان این دو است.

قانون اصلاح‌شده از 1 نوامبر 2026 سرمایه‌گذاری در ارمنستان را به مبناهای اقامت دائم اضافه می‌کند. آنچه خود قانون روشن کرده این است:

• مستقیم اقامت دائم است. برخلاف مبنای کسب‌وکار و خانواده، لازم نیست اول چند سال اقامت موقت داشته باشید.
• روند کار، مبلغ و نوع دارایی‌های قابل قبول را دولت تعیین می‌کند.
• اگر دیگر این معیارها را نداشته باشید، اقامت را از دست می‌دهید. اگر معیارها حفظ سرمایه‌گذاری را شرط کنند، فروش آن ممکن است به لغو اقامت برسد.
• سرمایه‌گذاران از تکلیف جدید گزارش غیبت‌های طولانی از ارمنستان معاف‌اند.
• برای همهٔ مبناها سهمیه هست، و پر شدن سهمیه دلیلی برای رد درخواست است.
• درخواست حضوری و از طریق سامانهٔ الکترونیکی جدید داده می‌شود، که وقتی ما بررسی کردیم هنوز راه نیفتاده بود. هزینهٔ دولتی اقامت دائم طبق قانون جدید عوارض دولتی AMD ⁠255,950 است، یعنی هزینهٔ بررسی به‌اضافهٔ هزینهٔ کارت.

اما هر چیزی که یک سرمایه‌گذار واقعاً می‌خواهد بداند، در قانون نیامده است. اوایل اکتبر 2026 پیش‌نویس مصوبهٔ دولت هنوز در مرحلهٔ نظرخواهی عمومی بود. تا وقتی این مصوبه تصویب و در arlis.am منتشر نشود، نه مبلغ رسمی وجود دارد، نه فهرست رسمی دارایی‌های قابل قبول، و نه جوابی به این سؤال که ملک جزو آن‌ها هست یا نه. اعداد پیش‌نویس ممکن است پیش از تصویب تغییر کنند، برای همین آن‌ها را تکرار نمی‌کنیم.

اگر یکی از دلایلتان برای خرید ملک گرفتن اقامت است، صبر کنید تا مصوبه منتشر شود. اگر همین حالا می‌خرید، فقط به این دلیل بخرید که آن خانه را می‌خواهید. برای بقیهٔ تغییرات این اصلاحیه، چک‌لیست ما دربارهٔ قانون جدید اتباع خارجی را ببینید.

آیا با خرید ملک می‌شود پاسپورت ارمنستان گرفت؟

در هیچ‌کدام از منابعی که خواندیم، تابعیت در ازای خرید ملک وجود نداشت؛ ملک حتی اقامت هم نمی‌آورد. تابعیت تابع قانون تابعیت است که ما برای این مطلب بررسی‌اش نکرده‌ایم، پس شرایطش را شرح نمی‌دهیم. دربارهٔ وضعیت خودتان از سرویس مهاجرت و شهروندی بپرسید، نه از آژانسی که بستهٔ آماده می‌فروشد.

«پاسپورت ویژه»ای که در صفحه‌های قدیمی آژانس‌ها می‌بینید هیچ‌وقت پاسپورت شهروندی نبود. یک نوع اقامت برای خارجی‌ها بود و پذیرش درخواست‌های جدیدش از 1 نوامبر 2026 تمام می‌شود.

وام مسکن و خرید قسطی خانه در ارمنستان برای خارجی‌ها

برای بعضی‌ها ممکن است. بانک‌های ارمنستان برنامه‌های وام مسکن برای ارمنیان خارج از کشور (دیاسپورا) دارند. آمریابانک به درام، دلار یا یورو وام می‌دهد، درخواست را آنلاین می‌گیرد، درآمد خارجی را می‌پذیرد و اقامت نمی‌خواهد. IDBank هم وام مسکن دیاسپورا دارد. شرایط هر بانک را برای اینکه چه کسی دیاسپورا حساب می‌شود بخوانید و پیش از برنامه‌ریزی مطمئن شوید صفحه به‌روز است. درخواست بقیهٔ خارجی‌ها موردی بررسی می‌شود، که در عمل معمولاً یعنی پیش‌پرداخت بیشتر، به‌خصوص اگر درآمدی نداشته باشید که بانک بتواند تأییدش کند. ما تأیید تاریخ‌داری نداریم که بانک مشخصی به خارجی‌های غیردیاسپورا وام بدهد، پس اسم بانکی را نمی‌آوریم.

خرید قسطی از سازنده زیاد در جست‌وجوهای فارسی می‌آید. منبع قابل اعتمادی پیدا نکردیم که بگوید این کار چقدر رایج است یا شرایطش معمولاً چیست، پس هر قرارداد قسطی را یک قرارداد خصوصی بدانید. بدهید وکیل بخواند و حواستان باشد ملک کی به نام شما ثبت می‌شود: تا کاداستر شما را ثبت نکرده، صاحب یک وعده‌اید، نه یک آپارتمان.

خرید خانه در ارمنستان با پول ایران

بیشتر گرفتاری اینجا با بانک‌هاست، نه با قانون املاک. یادداشت GRATA می‌گوید تسویهٔ معامله‌های ملکی باید به درام و با انتقال بانکی باشد. این را فقط یک منبع گفته و ما آن را با وکیل تأیید نکرده‌ایم. اگر درست باشد، یعنی پول اول باید به یک حساب بانکی در ارمنستان برسد و بانک هم منشأ آن را می‌پرسد. پول نقدی که از مرز می‌آورید قواعد اظهار خودش را دارد.

اگر پس‌اندازتان در ایران است، پیش از دادن بیعانه تکلیف انتقال پول و مدارک منشأ وجوه را روشن کنید. در مطلب انتقال پول از ایران به ارمنستان نوشته‌ایم بانک‌ها چه مدارکی می‌خواهند و کدام راه‌ها هنوز کار می‌کنند.

پرسش‌های رایج

می‌شود با ورود بدون ویزا در ارمنستان آپارتمان خرید؟

قواعد مالکیت به وضعیت اقامت بستگی ندارد، پس خارجی در سفر هم می‌تواند آپارتمان بخرد. مانع‌های عملی حساب بانکی و بررسی منشأ وجوه است، نه دفترخانه.

اگر آپارتمان بخرم و اجاره بدهم، چه تکلیفی دارم؟

اگر اجاره‌نامه در کمیتهٔ کاداستر ثبت نشده باشد، موجر باید ظرف 5 روز بعد از تحویل آپارتمان، اطلاعیه‌ای رایگان به کمیتهٔ درآمدهای دولتی (اداره مالیات) بدهد، و وقتی اجاره تمام شد هم دوباره. صفحهٔ این خدمت در hartak.am است. مالیات بر درآمد اجاره در مجموعه قواعد ما نیست، پس آن را با یک حسابدار ارمنی چک کنید.

آیا مسیر سرمایه‌گذاری خرید ملک را قبول می‌کند؟

معلوم نیست. معیارها را مصوبهٔ دولت تعیین می‌کند که تا وقتی در اکتبر 2026 بررسی کردیم تصویب نشده بود. هر کسی امروز با اطمینان بگوید آری یا نه، دارد حدس می‌زند.

اقامت ویژه دارم. زمینم را از دست می‌دهم؟

نه. دارندگان اقامت ویژه حقوق و تکالیف آن را، از جمله استثنای قانون زمین، تا پایان اعتبار اقامتشان حفظ می‌کنند.

شرکتی که در ارمنستان دارم می‌تواند زمین کشاورزی بخرد؟

مؤسسه‌های حقوقی هم‌نظرند که شرکت ثبت‌شده در ارمنستان می‌تواند مالک زمین باشد، حتی اگر همهٔ صاحبانش خارجی باشند. اما شرکت گزارش‌دهی و مالیات خودش را دارد که ماشین‌حساب ما آن را حساب نمی‌کند. بدهید وکیل همان قطعه زمین مشخص را بررسی کند.

ایرانی بودن فرقی می‌کند؟

برای قواعد ملک و مبناهای اقامت، نه: در قانون اتباع خارجی هیچ حکمی مخصوص یک ملیت نیست. جایی که ممکن است به مشکل بخورید بانک است: بانک‌های ارمنستان مشتری‌ها و تراکنش‌ها را با تحریم‌ها و محدودیت‌های بین‌المللی تطبیق می‌دهند، و همین می‌تواند پرداخت پول آپارتمان را عقب بیندازد.